En cas de litige lié à un état des lieux, la question centrale n’est pas celle du désaccord entre les parties, mais bien celle de la preuve.
Qui doit démontrer l’existence des dégradations ? Sur quels éléments le juge va-t-il réellement s’appuyer pour trancher le litige ? Ces interrogations sont déterminantes, car elles conditionnent l’issue du dossier.
Le principe : la charge de la preuve pèse sur le bailleur
En bail d’habitation, le locataire est tenu d’user paisiblement du logement, de l’entretenir et de répondre des dégradations survenues pendant la location.
Pour autant, ce n’est pas au locataire de prouver qu’il n’a pas dégradé le bien.
C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer :
- l’existence des dégradations,
- leur imputabilité au locataire,
- et leur caractère distinct de la vétusté.
Ce principe structure l’ensemble du contentieux locatif et s’inscrit dans la logique développée dans la page État des lieux : valeur juridique, preuves et litiges.
Le rôle déterminant de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie constituent le point de comparaison central du raisonnement judiciaire.
Lorsqu’ils sont contradictoires, précis et cohérents, la preuve des dégradations est considérablement facilitée.
À l’inverse, lorsqu’ils sont incomplets, imprécis ou inexistants, la démonstration devient beaucoup plus délicate. Un état des lieux de sortie non contradictoire, établi unilatéralement par le bailleur, n’est en principe pas suffisant pour imputer des dégradations au locataire.
Cette fragilité est analysée plus en détail dans l’article consacré à l’état des lieux non contradictoire.
Quels moyens de preuve peuvent être utilisés ?
En matière civile, la preuve est en principe libre, sous réserve de loyauté.
Peuvent notamment être produits devant le juge :
- des photographies,
- des vidéos,
- des devis ou factures,
- des attestations.
Pris isolément, ces éléments peuvent être discutés. En revanche, lorsqu’ils sont cohérents avec l’état des lieux d’entrée, ils peuvent constituer un commencement de preuve par écrit..
Le constat d’huissier : une preuve forte, mais pas systématique
Le constat locatif établi par un commissaire de justice offre une force probante élevée. Il permet de figer la situation et de limiter les contestations lorsque le conflit est déjà avéré.
Pour autant, il ne constitue ni un passage obligé, ni une solution systématiquement proportionnée, notamment lorsque les montants en jeu sont limités. Cette question de proportion est développée dans notre analyse relative au prix d’un huissier pour un état des lieux.
À retenir
En cas de litige, le bailleur supporte la charge de la preuve. L’état des lieux constitue l’élément central du raisonnement judiciaire, et un document établi unilatéralement est juridiquement fragile. Des preuves complémentaires peuvent renforcer un dossier, à condition d’être cohérentes et loyales.
Pour une approche globale des solutions probatoires possibles, voir également :
🔴Huissier ou alternative : comment sécuriser un état des lieux
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