Pourquoi la jurisprudence de l’agent immobilier ne s’applique pas mécaniquement
L’honoraire de résultat de l’avocat mandataire immobilier en procédure collective soulève une difficulté récurrente en pratique
Lorsqu’un client est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, la question du paiement de l’honoraire de résultat devient immédiatement sensible.
Très vite, une interrogation surgit :
la créance de l’avocat est-elle antérieure ou postérieure au jugement d’ouverture ?
La réponse n’est ni automatique, ni uniforme.
Elle suppose une analyse précise de la prestation caractéristique de l’avocat, telle que définie par la jurisprudence.
La jurisprudence fondatrice : l’agent immobilier
Le raisonnement débute classiquement par un arrêt ancien mais structurant de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 17 février 1998 (95-15.409, Publié au bulletin.)
Dans cette affaire, un agent immobilier avait accompli sa mission avant l’ouverture de la procédure collective.
La vente, en revanche, avait été signée après.
L’agent soutenait que la signature postérieure devait entraîner la qualification de créance postérieure.
La Cour de cassation rejette cette analyse.
Elle juge que la créance de commission naît du mandat et des diligences d’entremise, et non de la vente.
L’acte authentique ne constitue qu’une condition d’exigibilité.
Autrement dit, la vente n’est pas la prestation caractéristique de l’agent immobilier.
Elle en est seulement l’aboutissement économique.
La conséquence est sévère mais cohérente :
la créance est antérieure, soumise à déclaration, et donc exposée au risque de non-paiement.
L’évolution jurisprudentielle concernant l’avocat
La transposition de cette solution à l’avocat serait pourtant trompeuse.
La Cour de cassation, chambre commerciale, a précisé l’analyse dans un arrêt du 24 mars 2015 (n° 14-15.139, publié au Bulletin), relatif aux honoraires de résultat d’un cabinet d’avocats.
La Cour y rappelle un principe essentiel :
le fait générateur d’une créance ne se confond pas avec son exigibilité.
Elle affirme, de manière très claire, que :
la créance d’honoraires de résultat naît à la date de l’exécution de la prestation caractéristique.
Dans l’affaire jugée, l’avocat avait poursuivi son intervention après l’ouverture de la procédure collective.
Il avait produit l’argumentation juridique décisive, retenue par la juridiction de renvoi.
Le liquidateur avait accepté cette intervention.
La Cour en déduit que la prestation génératrice du droit à honoraire avait été exécutée postérieurement.
La créance était donc postérieure et payable, sans déclaration préalable.
La différence fondamentale entre l’agent immobilier et l’avocat
La divergence de solution ne tient pas à un traitement de faveur.
Elle repose sur la nature même de la prestation professionnelle.
Chez l’agent immobilier, la prestation caractéristique est l’entremise.
Elle est, par nature, antérieure à la vente.
La vente ne crée rien juridiquement. Elle déclenche seulement le paiement.
Chez l’avocat, la logique est différente.
Le mandat n’est pas l’activité principale.
Il constitue un cadre juridique.
Il est nécessaire, mais accessoire.
L’activité centrale de l’avocat est ailleurs.
Elle réside dans son obligation de conseil.
Cette obligation est continue.
Elle s’exerce dans l’analyse, la stratégie, la sécurisation juridique.
Elle peut se prolonger jusqu’à la signature de l’acte.
Parfois, elle s’intensifie précisément dans la phase finale.
Contrairement à l’agent immobilier, l’avocat n’a donc pas nécessairement achevé sa prestation avant le jugement d’ouverture.
La prestation caractéristique de l’avocat
Pour l’avocat, la prestation caractéristique n’est pas la conclusion formelle de l’opération.
C’est l’activité intellectuelle et juridique qui rend cette conclusion possible ou utile.
Cela inclut notamment :
- l’élaboration de la stratégie juridique,
- l’adaptation de l’opération aux contraintes de la procédure collective,
- le conseil décisif qui permet l’aboutissement du dossier.
Si cette prestation est exécutée après le jugement d’ouverture, avec l’accord des organes de la procédure, la créance d’honoraire de résultat a vocation à être qualifiée de créance postérieure.
Une conséquence pratique majeure pour les avocats
Il serait donc erroné d’appliquer mécaniquement à l’avocat la jurisprudence relative à l’agent immobilier.
La question déterminante n’est pas celle de la date du résultat.
Ce n’est pas non plus celle de la date d’exigibilité.
La seule question pertinente est la suivante :
à quel moment la prestation caractéristique de l’avocat a-t-elle été exécutée ?
Selon la réponse, la qualification de la créance peut radicalement changer.
Conclusion
Cette analyse montre une chose essentielle : l’activité d’avocat mandataire immobilier ne s’improvise pas.
La qualification d’un honoraire de résultat, notamment en présence d’une procédure collective, dépend d’une lecture fine du mandat, de la chronologie des diligences et de la nature réelle de la prestation accomplie.
Mon livre consacré à l’activité d’avocat mandataire immobilier n’a pas vocation à traiter spécifiquement des procédures collectives.
Il pose en revanche les fondations indispensables : comprendre le rôle du mandat, structurer son intervention, appréhender les situations concrètes de terrain et adopter les bons réflexes dès l’origine du dossier.
C’est précisément cette base qui permet ensuite à l’avocat, lorsqu’une difficulté particulière surgit – comme une procédure collective – d’identifier le risque, de se former si nécessaire et de mobiliser ses réflexes juridiques propres à la profession, là où d’autres intervenants n’en ont ni la culture ni les outils.
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