Un bail signé sur un mensonge
Un propriétaire me consulte.
Il a sélectionné un locataire présenté comme salarié en CDI.
Dossier complet. Trois fiches de paie. Un contrat de travail. Des relevés bancaires cohérents.
Six mois plus tard, les loyers cessent.
Après vérification auprès de l’entreprise mentionnée, la réalité apparaît :
le contrat de travail est fictif.
Les fiches de paie sont fausses.
Le bail a été signé sur une construction mensongère.
La question est directe :
Peut-on faire annuler le bail ?
Oui.
Mais à certaines conditions.
Et avec des conséquences qu’il faut comprendre avant d’agir.
La règle de droit : le vice du consentement
Aux termes des articles 1130 et suivants du Code civil, un contrat peut être annulé lorsque le consentement a été vicié par l’erreur ou par le dol.
En matière locative, la distinction est essentielle.
- L’erreur sur la solvabilité du locataire est rarement admise.
- En revanche, le dol peut entraîner la nullité du bail.
La jurisprudence considère en effet que le bailleur doit vérifier la situation du candidat. Une simple mauvaise appréciation de la solvabilité sera souvent jugée inexcusable.
En revanche, lorsqu’un locataire fabrique une situation mensongère, le dol peut être retenu.
Ainsi, une cour d’appel a admis le dol lorsqu’un locataire avait affirmé être toujours salarié alors qu’il ne travaillait plus depuis plusieurs années (CA Paris, 29 juin 2000).
Une fausse fiche de paie entre précisément dans cette logique.
Qu’est-ce que le dol ?
Le dol suppose :
- des manœuvres frauduleuses,
- un mensonge intentionnel,
- ou la production de faux documents,
ayant déterminé la conclusion du contrat.
Autrement dit : sans la tromperie, le bail n’aurait pas été signé.
Une fausse fiche de paie : une manœuvre frauduleuse
Lorsque le locataire produit :
- une fiche de paie falsifiée,
- un faux contrat de travail,
- une attestation employeur inventée,
il ne s’agit plus d’une simple erreur d’appréciation.
Il s’agit d’un faux document destiné à tromper.
Dans ce cas, le bailleur peut demander :
- la nullité du bail pour dol,
- l’expulsion,
- et éventuellement des dommages et intérêts.
On se situe alors dans l’hypothèse du faux dossier locataire, que j’analyse dans l’article principal consacré à ce sujet.
Attention : la nullité efface le bail rétroactivement
La nullité produit en principe un effet rétroactif.
Un contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.
En droit commun, cela implique la restitution de ce qui a été reçu.
La question est donc légitime :
Si le bail est annulé, faut-il rendre les loyers ?
En théorie, la nullité remet les parties dans leur situation antérieure.
Mais en pratique, les juges raisonnent différemment.
Le locataire a occupé le logement.
Cette jouissance ne peut pas être restituée matériellement.
Les tribunaux substituent alors au loyer une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative du bien.
Concrètement :
- Le bail disparaît juridiquement.
- Les loyers versés s’imputent sur l’indemnité d’occupation.
- Le locataire fraudeur ne bénéficie pas d’une occupation gratuite.
La qualification change.
La réalité économique demeure.
Il n’y a donc pas, en pratique, restitution des loyers au profit du locataire qui a occupé le logement.
La limite : tout mensonge n’est pas un dol
La Cour de cassation a rejeté le dol dans une affaire où le candidat à la location n’avait pas informé spontanément le propriétaire de ses relations avec son précédent bailleur (Civ. 3e, 5 novembre 2014, n° 13-21.661).
Le locataire n’est pas tenu de tout révéler.
En revanche, il ne peut pas produire un faux.
La frontière est claire :
- l’omission n’est pas nécessairement fautive,
- la fabrication de documents l’est.
La charge de la preuve
La nullité ne se présume pas.
Elle se démontre.
Le bailleur doit établir :
- L’existence du faux document.
- Le caractère intentionnel.
- Le rôle déterminant dans la décision de louer.
Sans preuve solide, le juge refusera d’annuler le bail.
C’est pourquoi la constitution du dossier est déterminante.
Faut-il toujours demander la nullité ?
Pas nécessairement.
Dans certains dossiers, une résiliation pour impayés peut être plus stratégique.
La nullité efface le bail.
La résiliation met fin au bail.
Les conséquences juridiques diffèrent, notamment en matière d’occupation et d’indemnité.
Le choix dépend du dossier, du montant des impayés et de la solidité des preuves.
FAQ – Fausse fiche de paie – location
Non. Le bailleur doit prouver le dol et démontrer que le faux document a déterminé son consentement.
En principe, la nullité est rétroactive.
En pratique, les loyers s’imputent sur une indemnité d’occupation correspondant à la jouissance du logement.
La nullité transforme le locataire en occupant sans droit ni titre. Sur le principe oui mais une décision judiciaire reste toutefois nécessaire.
La réponse dépend du fondement retenu (nullité / non ou résiliation/ oui). L’analyse doit être précise au cas par cas.
