En transaction immobilière, le risque ne naît pas toujours là où on l’attend.
Il ne provient pas nécessairement de l’existence d’un problème affectant le bien, mais bien plus souvent de la manière dont ce problème est géré, formulé… ou passé sous silence.
La question de l’obligation d’information de l’avocat mandataire se pose ainsi très concrètement en transaction immobilière, notamment lorsque le bien présente une difficulté juridique susceptible d’influencer la vente.
Derrière ces situations se cache une interrogation centrale pour l’avocat mandataire immobilier :
où s’arrête son obligation de conseil envers son client vendeur, et à quel moment la gestion de cette information peut-elle concerner l’acquéreur, sans pour autant créer un devoir de conseil à son égard ?
Dans ma pratique d’avocat mandataire en transaction immobilière, il m’arrive régulièrement d’identifier une difficulté juridique attachée au bien :
servitude incertaine, partie commune appropriée de longue date, travaux anciens sans autorisation clairement établie, indivision imparfaitement purgée, ambiguïté du règlement de copropriété ou encore irrégularité d’urbanisme.
Dans ces situations, j’ai pris l’habitude de formaliser une note juridique à destination du vendeur, exposant :
- la difficulté identifiée,
- son analyse juridique,
- ses conséquences possibles sur la vente,
- et les options envisageables (régularisation, information, stratégie de commercialisation).
Cette pratique, pourtant prudente, suscite encore régulièrement des débats lors des formations que je dispense auprès de confrères.
La question centrale étant toujours la même :
Faut-il, et peut-on, communiquer cette information – voire tout ou partie de la note juridique – aux acquéreurs sans s’exposer à un risque accru de responsabilité ?
Une jurisprudence récente de la Cour de cassation, rendue le 13 novembre 2025, apporte un éclairage particulièrement utile pour aborder cette question avec méthode.
Ces questions s’inscrivent dans une réflexion plus large sur la pratique de l’avocat mandataire en transaction immobilière, telle qu’elle est abordée dans l’analyse du cadre, de la méthode et des zones de vigilance propres à cette activité.
→ Lire l’article : Devenir avocat mandataire immobilier : cadre, méthode et réalité
Ce que rappelle la jurisprudence du 13 novembre 2025
Dans l’arrêt du 13 novembre 2025 (3e civ., n° 23-18.899), la Cour de cassation sanctionne un agent immobilier pour avoir relayé une affirmation précise du vendeur – en l’occurrence des contrôles réguliers de la toiture – sans en vérifier la réalité ni alerter les acquéreurs de l’absence de justificatifs.
L’enseignement essentiel de cet arrêt n’est pas technique.
Il est informationnel.
La Cour rappelle que le professionnel intermédiaire ne peut pas se contenter de transmettre une information rassurante dès lors que celle-ci est précise, déterminante et susceptible d’influencer le consentement de l’acquéreur.
Il doit alors :
- soit en vérifier la réalité,
- soit en exposer clairement les limites.
Ce que sanctionne la Cour, ce n’est pas l’absence d’expertise, mais la mauvaise gestion de l’information déterminante.
L’avocat mandataire : devoir de conseil et information de l’acquéreur, un faux débat
L’avocat mandataire en transaction immobilière n’est pas investi d’un devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur.
Son obligation de conseil est, par principe, exclusivement due à son client vendeur, dans le cadre du mandat qui lui est confié.
C’est d’ailleurs sur ce point que se cristallisent, lors des formations que j’ai pu dispenser jusqu’à ce jour, deux approches distinctes parmi les confrères.
Pour certains, le raisonnement est simple :
puisque notre devoir de conseil s’arrête au vendeur, nous n’aurions aucune obligation particulière à l’égard de l’acquéreur, lequel doit se déterminer seul, éventuellement assisté de son propre conseil.
D’autres confrères estiment au contraire que le devoir de conseil envers le vendeur conduit nécessairement à une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur, dès lors qu’une difficulté juridique susceptible d’affecter la vente est identifiée.
Ce débat illustre parfaitement les enjeux liés à l’obligation d’information de l’avocat mandataire, distincte de son devoir de conseil envers le vendeur.
En réalité, ces deux positions ne sont pas contradictoires.
Le devoir de conseil de l’avocat mandataire demeure bien centré sur le vendeur.
Mais l’exécution loyale de ce devoir peut conduire, selon la nature de la difficulté identifiée, à organiser une information de l’acquéreur, non pas parce qu’un conseil lui serait dû, mais afin d’éviter que la vente ne repose sur un consentement juridiquement fragile.
Ce n’est donc pas l’existence d’un devoir de conseil envers l’acquéreur qui est en cause, mais la gestion des informations déterminantes issues de la relation de conseil avec le vendeur.
Le véritable point de vigilance : la formulation de l’information
Le risque ne tient pas tant au fait d’informer qu’à la manière dont l’information est formulée.
Les situations les plus sensibles sont celles où une difficulté est :
- connue,
- identifiée,
- parfois même analysée,
mais se trouve minimisée, présentée de manière imprécise ou passée sous silence.
À l’inverse, une information clairement exposée, contextualisée et assumée dans ses limites ne fragilise pas la vente.
Elle en constitue l’un des fondements.
Il convient ici de distinguer deux situations essentielles :
- soit l’information est présentée comme certaine : elle doit alors être étayée ou assortie de réserves explicites ;
- soit l’information est incertaine ou incomplète : cette incertitude doit être exprimée comme telle, sans être dissimulée derrière une formulation rassurante.
Le risque juridique ne naît donc pas du fait d’informer, mais du fait de laisser croire qu’une difficulté n’existe pas, ou qu’elle est résolue, alors qu’elle ne l’est pas.
Trois situations à distinguer en pratique
1. La difficulté est connue du vendeur et dissimulée
Lorsque le vendeur a connaissance d’une difficulté affectant le bien et choisit de ne pas la révéler, le risque est maximal.
La situation peut alors basculer :
- dans le champ du vice caché,
- voire du dol par réticence, si l’omission est intentionnelle.
Si l’acquéreur découvre ultérieurement que le vendeur savait et s’est tu, deux issues classiques apparaissent :
- soit la vente n’aura pas lieu,
- soit l’acquéreur cherchera à obtenir l’annulation de la vente ou une indemnisation, en invoquant un consentement vicié.
2. L’information est accessible à l’acquéreur, mais connue du vendeur
Certaines informations sont objectivement accessibles à l’acquéreur :
documents d’urbanisme, règlement de copropriété, état descriptif de division, archives administratives.
Dans ces cas, l’acquéreur reste tenu d’un minimum de diligence.
Mais cette accessibilité ne suffit pas toujours à neutraliser le risque.
Si l’acquéreur démontre que le vendeur avait personnellement connaissance d’une difficulté précise et qu’il a choisi de ne pas la révéler, l’argument selon lequel « l’acquéreur pouvait se renseigner » devient moins percutant, surtout si l’acquéreur a fait part au vendeur des points qui seraient déterminant pour que la vente ait lieu.
Ce n’est donc pas l’accessibilité de l’information qui protège, mais l’absence de dissimulation consciente.
3. La difficulté est connue, analysée et loyalement exposée
C’est ici que la note juridique vendeur prend tout son sens.
Lorsque la difficulté est :
- identifiée,
- analysée,
- formalisée,
- et, le cas échéant, portée à la connaissance des acquéreurs réellement intéressés,
le risque juridique change de nature.
L’acquéreur ne peut plus soutenir qu’il ignorait la difficulté ni que son consentement a été surpris.
L’information devient alors un élément du consentement, et non une cause de nullité.
Communiquer la note juridique : une stratégie, pas une imprudence
Dans ma pratique, la communication d’une note juridique n’est ni automatique ni incontrôlée.
Elle repose sur quelques principes simples :
- accord préalable et éclairé du vendeur ;
- transmission ciblée aux acquéreurs sérieux ;
- communication partielle ou intégrale selon la nature du risque ;
- absence de garantie, mais exposition loyale et contextualisée.
La jurisprudence récente montre clairement que le risque principal ne réside pas dans le fait d’avoir trop informé, mais dans le fait d’avoir laissé croire qu’un problème n’existait pas.
Conclusion
En transaction immobilière, ce n’est pas l’existence d’une difficulté juridique qui fragilise la vente, mais sa mauvaise gestion informationnelle.
Le silence expose lorsqu’il dissimule une information déterminante.
L’affirmation engage lorsqu’elle n’est pas étayée.
L’information loyale, qualifiée et assumée constitue, à l’inverse, le meilleur rempart contre la remise en cause ultérieure de la vente.
La transparence n’est pas une faiblesse.
Lorsqu’elle est juridiquement maîtrisée, elle devient une véritable stratégie de sécurisation des transactions immobilières.
Pour l’obligation d’information de l’avocat mandataire, l’enjeu n’est donc pas d’informer davantage, mais d’informer mieux.
Pour aller plus loin dans la pratique de l’AMI
La distinction entre obligation d’information et devoir de conseil n’est qu’un exemple parmi d’autres des questions très concrètes que rencontre l’avocat mandataire en transaction immobilière dans sa pratique quotidienne.
Si la pratique de l’AMI vous intéresse — ses enjeux juridiques, ses zones de vigilance, ses choix stratégiques — j’ai regroupé mon retour d’expérience dans un guide pratique destiné aux avocats, conçu comme un outil de travail et de réflexion.
→ Découvrir le guide de l’avocat mandataire en transaction immobilière
