Les photographies sont aujourd’hui largement utilisées lors des états des lieux, aussi bien à l’entrée qu’à la sortie du logement. Leur usage est devenu quasi systématique. Reste une question essentielle : ont-elles une véritable valeur juridique en cas de litige locatif ?
La réponse est nuancée. Les photos peuvent constituer un élément de preuve utile, mais leur efficacité dépend étroitement de la manière dont elles sont réalisées et utilisées.
Les photos ne sont pas interdites comme moyen de preuve
En droit civil, la preuve est en principe libre. Des photographies peuvent donc être produites devant le juge, à condition qu’elles respectent certaines exigences fondamentales. Elles doivent notamment être loyales, exploitables et cohérentes avec l’état des lieux écrit.
Les photos ne remplacent jamais un état des lieux. En revanche, elles peuvent utilement l’étayer, notamment lorsque certaines descriptions sont discutées. Cette logique s’inscrit dans le cadre général rappelé dans la page État des lieux : valeur juridique, preuves et litiges.
La valeur des photos dépend de leur fiabilité
Des photos isolées, non datées ou mal contextualisées sont facilement contestables. Leur portée probatoire reste alors limitée.
À l’inverse, leur valeur augmente sensiblement lorsqu’elles :
- sont prises à une date identifiable,
- correspondent précisément aux pièces et équipements décrits,
- s’inscrivent dans une chronologie claire entre l’entrée et la sortie.
Dans ces conditions, les photos peuvent constituer un commencement de preuve par écrit, notion centrale en matière de contentieux locatif.
En clair : qu’est-ce qu’un commencement de preuve par écrit ?
En droit, un commencement de preuve par écrit est un élément qui ne prouve pas tout à lui seul, mais qui rend un fait crédible et plausible aux yeux du juge.
Il permet d’ouvrir la porte à d’autres éléments de preuve — tels que des photographies, des témoignages ou des factures — afin de convaincre le tribunal.
Autrement dit, ce n’est pas une preuve définitive, mais un point d’appui sérieux dans un litige (voir aussi commencement de preuve par écrit en immobilier).
Photos et état des lieux : une logique de complément
Les photographies n’ont de sens qu’en complément de l’état des lieux. Elles prennent toute leur utilité lorsqu’elles viennent illustrer ou confirmer les constats écrits figurant dans les états des lieux d’entrée et de sortie.
C’est particulièrement vrai dans les situations de contestation, lorsque l’état des lieux est incomplet, imprécis ou discuté. Dans ce contexte, les photos peuvent renforcer la cohérence du dossier, sans pour autant se substituer au document principal.
Cette articulation est directement liée à la question de la charge de la preuve en cas de litige d’état des lieux.
Photos ou huissier : une question de proportion
Le constat d’huissier demeure une preuve forte, en raison de l’intervention d’un officier ministériel. Toutefois, son coût peut s’avérer disproportionné lorsque l’enjeu du litige est limité.
Dans ces hypothèses, des photographies fiables, cohérentes et correctement intégrées à un état des lieux contradictoire peuvent permettre de sécuriser un dossier sans recourir systématiquement à un huissier. Cette approche proportionnée est développée dans la page Huissier ou alternative : comment sécuriser un état des lieux.
À retenir
Les photos sont recevables comme moyen de preuve en matière d’état des lieux. Leur valeur dépend toutefois de leur fiabilité et de leur cohérence avec le document écrit. Elles complètent l’état des lieux sans jamais le remplacer et peuvent, dans certains cas, éviter un recours systématique à un commissaire de justice.
