Je vais raconter une histoire vraie, mais anonymisée.
Elle commence comme beaucoup d’histoires prudentes :
un contrat de mariage, un régime clair, et une volonté d’éviter les conflits.
Et elle se termine comme beaucoup d’histoires immobilières mal sécurisées :
avec une phrase, une seule, qui verrouille tout.
Une situation banale : le terrain « à elle », la maison « pour nous »
Mon client est marié sous le régime de la séparation de biens — un régime matrimonial que beaucoup pensent protecteur, mais dont les effets concrets sont souvent mal compris.
Le terrain appartient à son épouse : un bien propre, acheté (ou reçu) avant le mariage.
Le projet est simple : construire la maison familiale.
Sur le papier, tout le monde est d’accord.
Sur le financement, en revanche, mon client prend une place centrale :
- 100 000 € d’apport, versés dès le départ (épargne personnelle, parfaitement traçable)
- 200 000 € de prêt immobilier, remboursé pendant la vie commune (mensualités intégralement supportées par mon client)
Pendant des années, personne ne s’en inquiète.
Après tout, c’est « leur » maison.
Ils y vivent. Ils élèvent leurs enfants.
Il paie le crédit, elle paie les courses.
Puis vient la séparation. Mon client choisit le divorce par consentement mutuel.
Et la question tombe, sèche :
« Je récupère quoi, exactement ? »
Première claque : la maison n’appartient pas à celui qui la finance
C’est contre-intuitif, mais c’est le point de départ.
Quand une maison est construite sur le terrain propre d’un époux, la maison suit le terrain.
Autrement dit :
le propriétaire du terrain devient propriétaire de la maison, même si l’autre a payé une partie – ou la totalité – de la construction.
Résultat, au divorce :
- mon client n’a aucune quote-part de propriété sur la maison
- la valeur du bien, la plus-value, l’évolution du marché… tout cela profite juridiquement au propriétaire du terrain
On peut trouver ça injuste.
Mais ce n’est que le début…
Le verrou : la clause « au jour le jour » dans le contrat de mariage
Dans beaucoup de contrats de séparation de biens, on trouve une clause du type :
- « Les époux contribuent aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives »
- et surtout : « chacun est réputé avoir fourni au jour le jour sa part, sans compte entre eux, sans quittance »
Cette clause, lorsqu’elle est interprétée comme posant une présomption irréfragable, produit un effet redoutable. (c’est-à-dire impossible à renverser, même par la preuve)
Elle empêche un époux de dire, preuves à l’appui :
« J’ai payé plus que ma part, je veux être remboursé. »
La Cour de cassation l’a rappelé clairement dans son arrêt du 18 novembre 2020 :
si cette présomption est irréfragable, un époux ne peut pas être admis à prouver ni l’insuffisance de l’autre, ni l’excès de sa propre contribution, pour fonder une créance.
Dit autrement :
même si mon client a « porté » le crédit, la clause peut conduire à considérer que ce paiement relevait des charges du mariage… et qu’il n’y a aucun compte à faire.
Et là, on comprend la violence pratique du mécanisme :
On ne discute plus de « qui a payé quoi ».
On discute de « ce que le contrat interdit de discuter ».
Ce que mon client peut récupérer… et ce qu’il ne récupérera pas
Ce qu’il ne récupère pas
Dans ce scénario (terrain propre + clause verrouillante), mon client ne récupère pas :
- une part de propriété sur la maison
- la valeur actuelle de la maison
- la plus-value (le marché a monté ? tant mieux… pour l’autre)
- le « remboursement du prêt » en tant que tel, s’il est qualifié comme exécution des charges du mariage
Ce qu’il peut éventuellement récupérer : l’apport, mais pas comme une évidence
L’apport de 100 000 € peut être discuté autrement, notamment s’il est parfaitement traçable et s’il ne s’analyse pas comme une contribution « normale » aux charges du mariage.
Mais même là, il faut être lucide.
Si le dossier est cadré par la clause « au jour le jour », l’argument de la créance devient beaucoup plus étroit.
On ne plaide plus :
« j’ai financé la maison ».
On plaide :
« ce paiement sort-il réellement des charges du mariage, malgré la clause ? »
Et dans beaucoup de dossiers, cette porte est étroite.
Et si la clause n’existait pas ? Une autre stratégie aurait été possible
C’est le passage que je veux rendre utile pour les lecteurs : tout le monde n’a pas cette clause.
Sans cette clause (ou si elle ne produit pas d’effet irréfragable), une autre logique devient possible.
On aurait pu aller chercher, année par année, une démonstration de sur-contribution :
- revenus de chacun (année N, N+1, N+2…)
- charges courantes assumées (impôts, enfants, dépenses du quotidien)
- mensualités de prêt supportées
- proportion réelle de l’effort financier par rapport aux facultés contributives
Et si l’on établit que mon client a payé structurellement au-delà de ce que ses revenus permettaient, pendant que l’autre payait moins que ce qu’il pouvait, on peut tenter :
- soit une créance entre époux (selon la qualification retenue)
- soit une réintégration au titre des mécanismes civils pertinents, avec une discussion sur l’évaluation, le « profit subsistant », etc., selon le terrain juridique ouvert
Ce serait long.
Technique.
Parfois ingrat.
Mais au moins, ce serait discutable.
Avec la clause « au jour le jour », on ne fait pas un débat difficile.
On clôt le débat.
En principe, non.
Lorsque la maison est construite sur le terrain propre de votre conjoint, la maison lui appartient, même si vous avez financé tout ou partie de la construction. Le financement ne crée pas, à lui seul, un droit de propriété.
Pas automatiquement.
Si le remboursement du prêt est qualifié de contribution aux charges du mariage, et que votre contrat contient une clause dite « au jour le jour », toute demande de remboursement peut être bloquée. Le contrat peut interdire tout compte entre époux.
C’est parfois possible, mais ce n’est jamais automatique.
L’apport doit être parfaitement traçable et ne pas être considéré comme une contribution normale aux charges du mariage. Même dans ce cas, la discussion reste étroite si le contrat de mariage contient une clause verrouillante.
La situation peut être très différente.
Sans cette clause, il est parfois possible de démontrer une sur-contribution, en analysant année par année les revenus, les charges et les efforts financiers respectifs. Une créance entre époux peut alors être discutée.
La règle est simple : anticiper avant de payer.
Indivision sur le terrain, convention écrite, reconnaissance de dette, montage notarié ou clause spécifique : des solutions existent.
Une fois la maison construite et le crédit remboursé, les marges de manœuvre sont fortement réduites.
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Je le dis sans cynisme : c’est un constat de praticien.
Financer une construction sur le terrain propre de son conjoint, en séparation de biens, sans sécurisation, c’est accepter un risque majeur :
- on investit dans un bien qui ne nous appartient pas
- on crée de la valeur chez l’autre
- et le contrat peut interdire d’en réclamer le remboursement
Si vous êtes dans cette situation – ou sur le point d’y entrer – il existe des solutions :
indivision, conventions, reconnaissance de dette, montage notarié, droits réels, clauses adaptées.
Mais il faut les mettre avant de signer, avant de payer, avant de construire.
Après, on ne répare plus.
On limite les dégâts.
