Trouver un locataire est devenu difficile.
Et face à la concurrence, certains candidats n’hésitent plus à embellir – voire falsifier – leur dossier de location : fiches de paie truquées, faux contrat de travail, revenus inventés.
Ce que beaucoup de propriétaires ignorent, c’est qu’un faux dossier du locataire n’est pas une simple irrégularité.
C’est une fraude juridique lourde de conséquences.
Dans certains cas, elle permet :
✔ l’annulation pure et simple du bail
✔ une expulsion rapide, sans trêve hivernale
✔ une indemnisation importante du préjudice
Un jugement récent en apporte une illustration très concrète. – Tribunal Judiciaire de Marseille, 4 novembre 2024, n° 24/04142
Un bail signé sur la base de faux revenus
Des propriétaires louent leur logement pour un peu plus de 1 000 € par mois charges comprises.
Les locataires présentent un dossier rassurant :
Contrat de travail en CDI, bulletins de salaire confortables, avis d’imposition.
Tout semble solide.
Mais dès l’entrée dans les lieux, les premiers loyers ne sont pas payés.
Les chèques sont rejetés pour absence de provision.
Le compte est même clôturé.
Les bailleurs vérifient alors les documents fournis.
Et découvrent que :
- le locataire n’est plus salarié depuis plus d’un an
- les fiches de paie sont fausses
Autrement dit : le dossier du locataire était entièrement falsifié.
Ils saisissent le juge pour faire annuler le bail.
Le dol : fondement juridique de l’annulation du bail pour faux dossier locataire
En droit civil, on parle de dol lorsqu’une partie utilise des manœuvres pour tromper l’autre et obtenir son consentement.
Dans une location, les garanties financières du locataire sont essentielles.
Elles conditionnent directement la décision du bailleur de louer son bien.
Le raisonnement du juge est simple :
Sans ces faux documents, le bail n’aurait jamais été signé.
Le consentement du propriétaire a donc été vicié.
Le bail est annulé.
Juridiquement, il est censé n’avoir jamais existé.
Expulsion sans trêve hivernale en cas de fraude locative
C’est ici que la décision devient particulièrement intéressante pour les propriétaires.
Une fois le bail annulé, les occupants ne sont plus considérés comme des locataires, mais comme des personnes sans droit ni titre.
Conséquence directe :
- pas de délai de protection de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux
- pas de protection liée à la trêve hivernale
- expulsion immédiate possible
Dans cette affaire jugée par le Tribunal judiciaire de Marseille, le juge a expressément écarté toutes les protections habituelles.
La fraude au dossier locatif fait tomber le régime classique des expulsions.
Des condamnations financières lourdes pour les locataires fraudeurs
L’annulation du bail ne signifie pas que les occupants repartent sans rien devoir.
Au contraire.
Le tribunal les a condamnés à :
- rembourser plus de 6 000 € correspondant aux sommes impayées
- verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer jusqu’au départ effectif
Le principe est clair :
Occuper un logement sans droit, cause un préjudice au propriétaire, qui doit être indemnisé.
Faux dossier du locataire : quels recours pour le propriétaire ?
Lorsqu’une fraude est établie, le bailleur peut demander :
✔ l’annulation du bail pour dol
✔ l’expulsion rapide
✔ des dommages financiers
Mais la clé reste la preuve.
Il faut démontrer que :
- les documents sont faux
- ils ont déterminé la décision de louer
Sans éléments solides, le juge se contentera souvent d’une résiliation classique du bail, avec trêve hivernale et délais.
Cette décision rappelle donc également qu’il est important avant de signer le bail d’obtenir le maximum d’information sur la situation du locataire.
En pratique : que faire en cas de soupçon de faux documents ?
Si vous découvrez ou suspectez un faux dossier locataire :
- Conservez l’intégralité du dossier fourni
- Vérifiez les employeurs, revenus, bulletins de salaire
- Faites constater les incohérences
- Envisagez un dépôt de plainte pour faux et usage de faux
- Saisissez rapidement le juge
Plus l’action est rapide, plus elle est efficace.
Oui, si la fraude a déterminé le consentement du bailleur. On parle alors de dol.
Non. En cas d’annulation pour dol, le juge peut l’écarter.
Ce n’est pas obligatoire, mais cela renforce fortement la preuve de la fraude.
Le bail peut être résilié judiciairement, mais avec les protections classiques du locataire.
